Imóveis adquiridos “na planta”: novas regras para o desfazimento do contrato

Fevereiro/19
Direito Imobiliário

No final de 2018, foi publicada a Lei 13.786/18, que alterou a regulamentação do desfazimento dos imóveis adquiridos “na planta” (Lei 4.591/64) e dos lotes integrantes de loteamentos (Lei 6.766/79). O presente artigo tratará apenas do desfazimento dos contratos dos imóveis adquiridos “na planta”.

A primeira alteração trazida pela Lei 13.786/18 é que os contratos de imóveis “na planta” deverão ser iniciados por um “quadro-resumo”, do qual deverão constar as consequências que advirão quando o contrato foi desfeito por distrato (acordo entre as partes) ou quando houver a resolução por culpa de uma das partes. As consequências somente poderão ser exigidas do adquirente se ele tiver dado sua anuência prévia e específica às regras.

Outra alteração trazida pela lei é que, havendo atraso na entrega do imóvel, observada a prorrogação de 180 dias, se prevista no contrato, o adquirente poderá optar pela rescisão do contrato ou aguardar a entrega. Caso a opção seja pela rescisão, todos os valores pagos deverão ser devolvidos ao adquirente, corrigidos e acrescidos da multa estipulada contratualmente. O pagamento ao adquirente deverá ocorrer em, no máximo, 60 (sessenta) dias, contados da resolução do contrato. Caso o adquirente opte por aguardar a entrega do imóvel, terá o direito de receber, mensalmente, o equivalente a 1% do valor que efetivamente já tiver pagado.

Também houve alteração para o caso de rescisão por culpa do adquirente. Nessa hipótese, o incorporador deverá devolver a quantia que foi paga, mas poderá descontar a corretagem e a multa contratual. Esta multa não poderá ser superior a 25% da quantia que já houver sido paga, quando não houver “patrimônio de afetação”; e não poderá ser superior a 50% da quantia que já houver sido paga, quando houver o “patrimônio de afetação”.

Caso o imóvel já tenha sido disponibilizado ao adquirente, o incorporador ainda poderá descontar os impostos que incidam sobre o imóvel, as quotas de condomínio e a indenização de 0,5% do valor do contrato por cada mês que o imóvel esteve disponível ao adquirente. Com exceção da indenização pela fruição do imóvel, os demais descontos estão limitados ao total pago pelo adquirente.

Também há novidade quanto ao prazo para restituição ao adquirente do valor que restar após os abatimentos permitidos: caso o empreendimento não esteja submetido ao regime de “patrimônio de afetação”, a devolução deverá ocorrer no prazo de 180 dias, contado do desfazimento do contrato. Por outro lado, caso o empreendimento esteja submetido ao regime de “patrimônio de afetação”, o prazo para pagamento do saldo será de 30 dias depois da concessão do “habite-se”.

Por último, a partir de agora, nos casos em que os contratos forem firmados em estandes de venda e fora da sede do incorporador, o adquirente terá o prazo de 7 dias para desistência da compra. Caso haja a desistência, deve haver a devolução de todos os valores pagos, inclusive a corretagem.

A lei 13.786/18 trouxe diversas alterações na regulamentação dos imóveis vendidos “na planta”. Muitas das suas novidades já eram aplicadas pela jurisprudência, mas a inclusão expressa em lei permite mais previsibilidade e mais confiabilidade acerca das consequências do desfazimento dos contratos.

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