O direito de preferência na locação de imóveis

Agosto/16

Um assunto que sempre gera confusão nas locações é o direito de preferência que o locatário possui no caso de venda do imóvel durante a vigência da locação.

O primeiro ponto que deve ser esclarecido é que, com exceção de algumas hipóteses isoladas (tais como venda em leilão judicial, permuta e doação) o direito de preferência existe em qualquer locação, independentemente de estar ou não previsto no contrato. Decorre do art. 27 da Lei 8.245/91 (Lei de Locações).

Decidido a realizar a venda durante a relação locatícia, o locador é obrigado a oportunizar que o locatário, nas mesmas condições de preço e prazo que estiverem sendo negociadas com terceiros, adquira o imóvel locado.

Não há polêmicas quando o locatário exerce seu direito de preferência e adquire o imóvel, ou quando ele manifesta expressamente que não pretende adquirí-lo.

As controvérsias surgem quando o locador, proprietário, não oportuniza ao locatário a aquisição e vende o imóvel para uma terceira pessoa. Nessa hipótese, a consequência varia de caso a caso.

O contrato de locação pode ser averbado na matrícula do imóvel para pleno exercício da preferência (art. 167, II, 16, da Lei 6.015/73 – Lei de Registros Públicos). Caso o contrato esteja averbado e o locador não oportunize ao locatário o direito de preferência, este poderá requerer judicialmente que o imóvel seja transferido para si, desde que deposite o preço da venda, desfazendo a venda para o terceiro. É uma consequência que, além de atingir o locador, atinge também o terceiro que adquiriu o imóvel. O que só é possível porque o contrato está averbado na matrícula.
Por outro lado, caso o direito de preferência seja desrespeitado em um caso em que o contrato de locação não esteja averbado na matrícula do imóvel, o locatário não terá como desfazer a venda feita para o terceiro, nem requerer o imóvel para si. O único direito que assistirá ao locatário preterido será o de requerer – contra o locador – as perdas e danos sofridos pelo não exercício do direito de preferência.

 

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