Taxa de Condomínio – situações específicas que isentam o proprietário do pagamento da taxa prevista na convenção

Agosto/2016

Em se tratando de obrigações condominiais, a regra, em geral, é a de que o proprietário do imóvel se sujeita ao pagamento das taxas, segundo o estabelecido na convenção. Diz-se “em geral”, porque há situações específicas em que o proprietário é isento do pagamento da taxa condominial, mesmo que a convenção tenha ajustado de forma diferente.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, no mês de julho último, julgou um caso muito interessante e que ilustra com propriedade e exatidão o que ora se afirma. Trata-se do julgamento da apelação cível n. 1.0024.10.086118-6/002.

O caso citado retratava o seguinte : A) A convenção de condomínio previa a obrigação do proprietário de uma loja situada num edifício do centro de Belo Horizonte – MG a participar do rateio das despesas condominiais; B) Apesar da previsão constante da convenção, a administração do condomínio não cobrava a citada taxa contra o proprietário da loja; C) Com a mudança do corpo administrativo, o novo síndico eleito passou a exigir a taxa de condomínio contra o proprietário da loja e ajuizou a ação de cobrança; D) o proprietário, que contratou os serviços do nosso escritório de advocacia, Leite, Machado, Melo e Viana, Sociedade de Advogados, se defendeu ao argumento de que a abstenção da cobrança por longo período justifica o não pagamento e a improcedência da cobrança, uma vez que a suposta obrigação de contribuir com as taxas de condomínio sofreu os efeitos da SUPRESSIO. Em outras palavras, defendeu-se que a ausência de cobrança por longo e contínuo espaço de tempo criou a legítima expectativa de que a loja não deveria contribuir para as despesas ordinárias de condomínio.

A tese foi acolhida à unanimidade pelo Tribunal, o qual reformou a sentença de primeira instância e decidiu que a cobrança era improcedente. Afinal, segundo os termos da decisão do Tribunal, a inexistência de cobrança da taxa contra o proprietário da loja - por longos anos - originou “uma situação de fato que se perpetuou no tempo e que foi capaz de criar uma legítima expectativa de que não seria modificada”.

Citando a mais autorizada doutrina pátria sobre o instituto da supressio, o Tribunal Mineiro, para julgar improcedente o pedido de cobrança voltado contra o proprietário da loja, consignou que “a expressão supressio indica um duplo e correlato fenômeno, derivado de um mesmo fato e fundamentado num mesmo valor, a confiança : o passar do tempo pode, em certas situações, fazer desaparecer situações jurídicas ou direitos subjetivos que não foram exercidos durante um certo lapso por seu titular, desde que o não exercício tenha causado, à contraparte, um benefício, em razão da confiança de que aquela situação ou direito não seria mais usado.”

Em outras palavras, ao acolher a tese lançada na discussão judicial pelo proprietário da loja, o Tribunal entendeu acertado o fundamento de que “o instituto da supressio indica a possibilidade de se considerar suprimida uma obrigação contratual, na hipótese em que o não exercício do direito correspondente, pelo credor, gere no devedor a justa expectativa de que esse não-exercício se prorrogará no tempo.”

Afinal, a supressio , decorrente do princípio da boa-fé estampado no artigo 422 do CCB, nada mais é do que a perda de uma faculdade pelo transcurso do tempo. É que um comportamento continuado não pode ser alterado para frustrar uma legítima expectativa que já fora criada na outra parte.

Portanto, é correto afirmar que em determinadas situações as regras da convenção de condomínio não se aplicam a certos proprietários de unidades.

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