Condomínio edilício e o quorum necessário para a alteração da sua convenção

JUN/2016

Os problemas decorrentes da vizinhança próxima, a necessidade de regulamentar o comportamento dos que se utilizam dos apartamentos e usam as partes comuns, o resguardo do patrimônio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a conduta desrespeitosa aos direitos recíprocos dos coproprietários, a desconformidade de padrões de educação destes e a conveniência de se estabelecer um regime harmônico de relações que elimine ou reduza ao mínimo as zonas de atritos implicam a instituição de um estatuto disciplinar das relações internas dos condôminos, ou convenção do condomínio .
A primeira fonte das normas que regulamentam as relações condominiais é a lei. Todavia, os proprietários podem votar as regras que suas convivências indiquem à boa manutenção do comportamento interno.
Nas palavras do saudoso Professor Caio Mário da Silva Pereira, “a solução ideal preconizada é, pois, a conciliação da liberdade de iniciativa com a regulamentação legal, a regulamentação livre dos condôminos, com a determinação de padrões legais mínimos”.
Ou seja, a lei apresenta a regras mínimas de convivência entre os condôminos, regras estas que poderão ser complementadas por outras previstas na convenção de condomínio e no regimento interno, que são a normação da convivência interna própria de cada edifício.
É imprescindível que se tenha em mente que convenção de condomínio e regimento interno são coisas distintas.
A convenção de condomínio é um documento de efeito jurídico, onde se estabelecem: a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; o destino das diferentes partes; o modo de usar as coisas e serviços comuns; encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo, entre outros.
Já o regimento interno contém as regras de convivência entre os condôminos.
Questão tormentosa é a que trata do quorum necessário para as alterações da convenção de condomínio e do regimento interno.
No que diz respeito ao regimento interno, o artigo 1334, inciso III do Código Civil, prevê que a própria convenção de condomínio deverá determinar a competência das assembléias, forma de sua convocação e o quorum exigido para as deliberações.
O artigo 9º, § 3º, alínea “m”, da Lei de nº. 4.591/64, de forma mais precisa, estipula que a convenção de condomínio deverá conter a forma e o quorum para a criação do regimento interno.
Caso haja tal previsão na convenção de condomínio acerca do quorum para a alteração do regimento interno, é a mesma que prevalecerá. Nesse sentido é o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme se colhe do acórdão do REsp 1.169.865/DF.
Nos casos em que a convenção é omissa no que diz respeito ao quorum necessário para a alteração do regimento interno, prevalece a regra constante do artigo 1.351 do Código Civil, que prevê um quorum de dois terços para a aprovação da alteração da convenção de condomínio.
Importante destacar, que há entendimento no sentido de que o quorum previsto na convenção de condomínio poderá não prevalecer, caso o mesmo inviabilize a alteração do regimento interno, em decorrência da atual dinâmica social. É o que se vê, por exemplo, do acórdão da apelação cível nº. 1.0024.07.425616-5/001, TJMG.
Quando se busca a alteração da própria convenção, o quorum especial de dois terços previsto no art. 1.351, do Código Civil, bem como a unanimidade para as situações da parte final do caput, deve ser obrigatoriamente observado.
Para o Ex-Ministro Cezar Peluso, “a grande novidade da lei é a exigência cogente, prevalecente sobre a convenção, de quorum qualificado para alterar a convenção de condomínio. A regra incide também sobre as convenções anteriores ao atual Código Civil, pois, como já visto, não são elas simples contratos, mas atos-regra geradores de direito estatutário, sujeitos à imediata submissão às normas de ordem pública. Visa a lei manter maior estabilidade para a convenção”.
Nesse sentido também é o entendimento do STJ, conforme se vê do acórdão do REsp 1.177.591/RJ.
Em resumo: Caso a convenção de condomínio preveja o quorum necessário e a forma para a alteração do regimento interno, é ela que irá prevalecer, desde que tal previsão não inviabilize a alteração de tal regimento. Caso não haja tal previsão, prevalecerá o quorum previsto na lei, de dois terços dos votos dos condôminos. Para alteração da própria convenção, prevalece o quorum de dois terços (ou a unanimidade dos condôminos, para as situações previstas na parte final do dispositivo) previsto no art. 1.351 do Código Civil.

1 - PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações, 12ª ed. Ed. Forense, Rio de Janeiro: 2015.
2 - PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações, 12ª ed. Ed. Forense, Rio de Janeiro: 2015. Pág. 94.
3 - PELUSO, Cezar. Código civil comentado, 5ª ed. Ed. Manole, São Paulo: 2011. Pág. 1412. 

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