Defeitos de construção – prazo para a propositura de ação de reparação dos danos

Julho/2016

Muito já se discutiu sobre o prazo que o comprador de imóvel tem para reclamar sobre os vícios da construção, uma vez que a legislação, à primeira vista, pode parecer confusa a ambígua.

No Código Civil, há os artigos 205, 206, parágrafo 3º, inciso V, e 618, parágrafo único, os quais apontam prazos de 10 anos, 3 anos, 1 ano ou 6 meses (para imóvel) e 6 meses, respectivamente. Paralelamente, ainda há o artigo 26, inciso II, e parágrafo 3º, do Código de Defesa do Consumidor, o qual fixou o prazo decadencial de 90 dias para pleitear reparação pelos vícios aparentes ou de fácil constatação, contando-se o prazo de 90 dias da data da entrega do bem (para defeito aparente) ou do momento em que se evidenciar o defeito (para o caso de defeito oculto). Todos os artigos mencionados têm relação com os pedidos de indenização/reparação de danos.

Paralelamente, ainda há a regra do artigo 445 do C.C., a qual se refere exclusivamente aos pedidos de redibição (enjeitar a coisa/rescindir o contrato) ou de abatimento do preço pago ou acordado.

Diante desse emaranhado de artigos de lei, a jurisprudência brasileira chegou a vacilar num primeiro momento, ora decidindo num rumo ora decidindo noutro. Entretanto, já se passaram mais de duas décadas da entrada em vigor do Código de Defesa do Consumidor e mais de uma década do início de vigência do atual Código Civil, e a mais autorizada jurisprudência pátria se assentou, em relação aos pleitos de natureza meramente indenizatória (os quais diferem dos pleitos de natureza redibitória ou de abatimento de preço), da seguinte forma:

a) Em relação aos danos de pequena monta, realmente pequenos e sem possibilidade de afetar a estrutura, a solidez, a segurança e o uso regular do imóvel adquirido (ex: a soltura de uma maçaneta de porta, uma mancha surgida num rodapé, o descolamento de um pequeno acabamento de janela, etc...), o consumidor tem o prazo decadencial de 90 (noventa) dias, contados do recebimento do imóvel (no caso de defeito aparente) ou do momento em que se evidenciar o defeito (para o caso de vício oculto) para reclamar a reparação. Em tais situações, aplica-se o artigo 26, inciso II, ou o § 3º, do Código de Defesa do Consumidor, conforme decidido no REsp. 1.172.331/RJ, relator o Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA.

b) Já em relação aos danos mais expressivos – e entre eles se encontram os rotineiros problemas de infiltrações e vazamentos – o prazo para a propositura da ação, na vigência do novo Código Civil, é de 10 anos (art. 205 do C.C.). A jurisprudência do STJ é pródiga quanto ao ponto, a exemplo do que se vê dos seguintes julgados: AgRg no AREsp.661.548/RJ, REsp. 215.832/PR, AgRg no REsp. 1.344.043/DF e AgRg no Ag. 1.208.663/DF, entre outros.

c) Já o prazo de 6 meses, previstos no parágrafo único do art. 618 do C.C., é prazo de garantia do dono da obra contra o empreiteiro. Não é prazo relacionado ao direito do comprador de pleitear indenização ou reparação de defeito contra o dono da obra/construtor.

Em síntese, o prazo para o comprador de imóvel reclamar indenização (ou reparação) pelos defeitos do imóvel havidos dentro do prazo de cinco anos, contados da conclusão da edificação, será o de dez anos, contados da verificação do defeito, para os danos de maior relevância, ou de 90 dias, também contados da constatação do defeito surgido no prazo de cinco anos da conclusão da obra, para reclamar indenização ou reparação em função dos pequenos danos.

Ainda: a obrigação da construtora de reparar os danos de maior expressão ocorridos no imóvel no prazo de 5 anos, contados da baixa e habite-se, não a exime da obrigação de reparar danos de estrutura ou defeitos de alta relevância que ocorram após o prazo de 5 anos. Afinal, a estrutura de um determinado prédio, nela incluída não só as vigas e pilares, mas também a solidez do revestimento, tem que dar segurança aos usuários por décadas e décadas, e não apenas pelo curto período de 5 anos.

Conforme explicitado pelo STJ no julgamento do REsp. 984.106/SC, cujo acórdão se aprofundou com exatidão sobre o tema, “não seria admissível que o empreendimento pudesse desabar no sexto ano e por nada responder o construtor”.

Da mesma forma, não é razoável concluiu que o material de revestimento das paredes de um edifício possam se soltar depois de 8 ou 10 anos da construção e a construtora nada responder. O descolamento do revestimento de um edifício num intervalo de tempo dessa envergadura não decorre de desgaste natural ou do uso ordinário do bem. Decorre, sim, de um vício intrínseco do produto existente desde sempre, que ficou latente por certo período e que só veio a se expor depois de escoado o prazo de garantia.

Por outro lado, não há que se confundir o direito de reparação dos danos surgidos com o outro direito, ou seja, com o direito específico de redibição do contrato ou de abatimento proporcional do preço.

O direito de reparação de danos, que é regulado, em relação ao comprador do imóvel, pelos artigos 26 do CDC e 205 do C.C., e, em relação ao empreiteiro e o dono da obra, pelo art. 618, parágrafo único, do C.C., difere do direito de redibição do contrato e do direito de abatimento proporcional do preço, estes dois últimos previstos entre os artigos 441 a 446 do C.C.

O direito de reparação de dano (indenização) não importa em rescisão do contrato e nem deságua em abatimento de preço. Já a ação de natureza redibitória, prevista entre os artigos 441 a 446 do C.C., objetiva o desfazimento do negócio ou o abatimento proporcional do preço pago ou acordado, e tem seus prazos regulados pelo artigo 445 e parágrafo, do C.C.

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