A remuneração do corretor na compra e venda de imóveis

Jun/2016

Muitas pessoas não conseguem identificar, com acerto, a função de um corretor na compra e venda de imóveis e em quais situações ele tem direito de ser remunerado.

Por meio do contrato de corretagem, o corretor se obriga a obter um negócio para a pessoa que o contratou. Em outras palavras, a função do corretor é promover a aproximação entre as partes interessadas em realizar um negócio. Faz o papel de mediador.

Se quem lhe contratou foi o vendedor, o corretor se obriga a obter um comprador interessado. Se quem lhe contratou foi o comprador, ele se obriga a obter um vendedor interessado. Aqui, neste artigo, vamos considerar a situação do corretor contratado pelo vendedor, que busca um comprador, por ser a situação mais comum.

O contrato de corretagem pode ser firmado com ou sem exclusividade e a diferença prática é enorme. Se o corretor é contratado com exclusividade, terá direito à sua remuneração mesmo que não tenha aproximado o comprador (art. 726 do Código Civil). Caso tenha sido contratado sem exclusividade, somente terá direito a ser remunerado se efetivamente tiver mediado a venda.

As maiores discussões judiciais são naqueles casos em que os corretores, contratados com exclusividade ou não, aproximaram o comprador e o vendedor, realizam a mediação, mas não conseguem fazer com que o negócio seja efetivamente fechado; ou então, o negócio é fechado, mas, posteriormente, é desfeito.

Em qualquer dos casos, para que tenha direito à remuneração combinada, não basta que o corretor faça a simples aproximação. Tem que haver o “resultado previsto no contrato de mediação” (art. 725 do Código Civil) ou um “resultado útil”.

No contrato de corretagem, as partes podem combinar qual o resultado que dará direito à remuneração: simples aproximação do comprador; ou formalização da promessa de compra e venda; ou formalização da escritura, etc. Nessas hipóteses, a remuneração do corretor será devida se alcançado o resultado previsto no contrato, seja ele qual for.

Mas, na maioria dos casos, vendedor e corretor não definem qual é o resultado previsto. Para essas hipóteses, a doutrina e a jurisprudência entendem que, para ter direito à remuneração, não basta que o corretor faça a aproximação entre vendedor e comprador. Ele tem que alcançar um “resultado útil”, entendendo como “resultado útil” a efetivação de uma promessa de compra e venda. E, uma vez efetivada a promessa de compra e venda, a remuneração do corretor é devida mesmo que o negócio venha a ser desfeito posteriormente por descumprimento ou arrependimento das partes.

Contudo, não se trata de uma regra fixa: as diferenças de cada caso concreto podem levar a conclusões diversas. Há casos em que, mesmo depois de formalizada a promessa de compra e venda, o corretor não obterá o direito à remuneração.

Diante dessas variações que ocorrem de caso a caso – e da incerteza que elas produzem quando dos julgamentos dos casos pelo Judiciário –, é altamente recomendável que vendedor e corretor formalizem um contrato de corretagem bem estudado e trabalhado. Somente dessa forma é que podem ter segurança no futuro.

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