Ganho de capital, pela pessoa física, na venda de imóveis residenciais

Maio/2016

Muito se questiona e diversas são as facetas do imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais realizada por pessoa física. Há regras variadas sobre a isenção ou redução do aludido imposto e o objetivo deste resumido estudo é delinear a legislação aplicável, caso a caso.

A primeira situação que merece destaque se refere ao percentual de redução previsto no artigo 18 da Lei 7.713/1988, segundo o qual “para a apuração do valor a ser tributado, no caso de alienação de imóveis, poderá ser aplicado um percentual de redução sobre o ganho de capital apurado, segundo o ano de aquisição ou incorporação do bem, de acordo com a seguinte tabela...”.

Pela tabela prevista no citado artigo 18, qualquer imóvel adquirido até 31.12.1969 não se sujeitará, em caso de venda, ao pagamento do imposto de renda sobre o ganho de capital. É que a redução é de 100% (cem por cento) sobre o imposto eventualmente apurado. Já para os imóveis adquiridos a partir de 01.01.1970, a redução vai diminuindo no percentual de 5% ao ano, tudo até 1.988. Exemplificando : para o imóvel adquirido no ano de 1.970, o percentual de redução é de 95%, para o imóvel adquirido no ano de 1.971, o percentual de redução é de 90%, para um imóvel adquirido no ano de 1.972, o percentual de redução é de 85%, etc.

Portanto, seja imóvel residencial ou não, está garantida a redução do imposto de renda sobre o ganho de capital sobre os que vierem a ser vendidos e que tiverem sido adquiridos desde sempre e até o ano de 1.988, período final de incidência da tabela prevista no citado artigo 18.

Mais tarde, veio a Lei 9.250/1995, que em seu artigo 23 estabeleceu que “fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos”.

Observe-se três requisitos claros para a obtenção da isenção do imposto : que o valor da venda do imóvel seja de até R$440.000,00, que o vendedor não tenha outro imóvel e que não tenha sido realizada qualquer outra venda nos últimos cinco anos. Exemplificando : se o vendedor, além de sua residência, tem uma sala, um lote ou até mesmo uma pequena chácara, ele não terá direito à isenção, uma vez que terá mais de um imóvel. Ainda : se ele tiver, nos últimos cinco anos, vendido algum outro imóvel (ex: vendido uma sala comercial), ele também não poderá se beneficiar da isenção.

Já na década passada, veio a Lei 11.196/2005, que em seu artigo 39 trouxe nova fórmula de isenção, segundo o qual “fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País”.

A legislação do ano de 2.005 realmente trouxe enorme benefício. É que independentemente do ano em que a pessoa tenha adquirido o seu imóvel (ou os seus imóveis residenciais) e independente do preço da venda, não haverá ganho de capital se o produto da alienação, todo ele, for usado para adquirir, num prazo de até 180 dias da venda, outro ou outros imóveis residenciais situados no País. Somente a parcela do preço da alienação que não for utilizada para a aquisição de outros imóveis residenciais é que ficará sujeita ao pagamento do imposto de renda sobre o ganho. Ex : se se vende três casas residenciais pelo preço global de R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e se se adquire, no prazo de até 180 dias, contados da citada venda, dois apartamentos de R$2.000.000,00 (dois milhões de reais) cada um, a parcela de R$1.000.000,00 (um milhão de reais) poderá se sujeitar ao pagamento do imposto. Diz-se poderá porque, se os imóveis vendidos tiverem sido comprados, por exemplo, no ano de 1.969, nada terá que ser pago (em tal situação se aplica a regra do artigo 18 da Lei 7.713/1988).

Também é de se observar que o contribuinte, mesmo que sua posição não se encaixe nas hipóteses bastante favoráveis tratadas nos artigos 18, da Lei 7.713/1988, 23, da Lei 9.250/1995, e 39, este último da Lei 11.196/2005, ainda assim poderá se beneficiar dos fatores de redução (FR1 e FR2) do imposto, previstos no artigo 40 da Lei 11.196/2005.

Por último, há a novidade recente da Lei 13.259/2016 : a partir de 01 de janeiro de 2.017, novas alíquotas de imposto de renda sobre o ganho de capital estarão em vigor. A partir do próximo ano, a atual alíquota - hoje uniforme - de 15%, somente incidirá, observando-se as isenções e reduções acaso cabíveis, para as parcelas dos ganhos que não ultrapassar a quantia de R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Se a parcela do ganho for superior a R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e até R$10.000.000,00 (dez milhões de reais), a alíquota será de 17,5%. Acima de R$10.000.000,00 (dez milhões de reais) e até R$30.000.000,00 (trinta milhões de reais), a alíquota será de 20%. Por fim, se o ganho obtido for superior a R$30.000.000,00 (trinta milhões de reais), passará a incidir a alíquota máxima de 22,5%.

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