Direitos do consumidor na rescisão da promessa de compra e venda de imóvel

Maio/2016

Anos atrás, o mercado brasileiro viveu um grande boom imobiliário. A melhora da condição financeira dos cidadãos e a facilitação ao crédito possibilitaram um grande crescimento na venda de imóveis, muitos deles “na planta”. Na maioria dos casos, o consumidor assume um pagamento parcelado inicialmente junto à construtora para, mais adiante, com o imóvel pronto, realizar um financiamento bancário.

Com a desaceleração da economia dos últimos meses e a consequente piora na situação econômica das famílias brasileiras, tem-se constatado diversos casos em que o consumidor não está conseguindo mais arcar com o pagamento das parcelas junto à construtora e está inadimplente. Nessa situação, como o consumidor deve proceder?

Inegavelmente, a primeira medida que o consumidor deve tomar é procurar a construtora e comunicar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda (“cancelamento” do contrato). Isso mesmo: mesmo estando inadimplente, o consumidor tem o direito de, unilateralmente, optar pelo cancelamento o contrato.

Essa possibilidade já foi reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça, como se vê no seguinte precedente: “O entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resilição do compromisso de compra e venda, por parte do promitente comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual” (AgRg no AResp. nº 730.520).


Quando o consumidor opta por desfazer unilateralmente o contrato, ele fica obrigado a pagar uma multa. Daí surge uma nova pergunta: qual é o valor da multa e como fazer com as parcelas que já foram pagas?

O que mais se vê na prática é que as construtoras estipulam no contrato uma multa que é um percentual do valor total do imóvel (por exemplo, 15% do valor total do imóvel). Então, o que as construtoras fazem é devolver as parcelas já pagas pelo consumidor com a retenção de 15% do valor total do imóvel.

Entretanto, o Judiciário já reconheceu que a multa calculada sobre o valor total do imóvel é abusiva. Como regra geral, entende-se que o correto é que a multa deve ser um percentual daquilo que já foi pago, e não um percentual do valor total do imóvel. Em um caso envolvendo a MRV Engenharia, tal como em diversos outros, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais julgou que “tratando-se de resilição por culpa exclusiva dos adquirentes, em face das despesas com publicidade, comercialização etc., tem-se por razoável que a vendedora retenha um percentual de 25% do valor pago pelos adquirentes do imóvel, para fazer frente às referidas despesas. Precedentes do STJ. III - É abusiva a cláusula contratual que estipula a retenção de 8% do valor total do contrato para fins de cobertura de despesas iniciais de publicidade, comercialização, etc.”.

Um exemplo de como as construtoras calculam a multa: na compra de um imóvel de R$ 200.000,00, o consumidor já pagou um valor total de R$ 50.000,00 e, não tendo mais condições financeiras de manter o contrato, pede o cancelamento. Caso a multa contratual seja de 15% do valor total do imóvel, a construtora irá lhe restituir R$ 20.000,00, que é o valor total pago (R$ 50.000,00) menos 15% do valor do imóvel (R$ 30.000,00).

Caso respeitados os direitos dos consumidores, a construtora deveria restituir ao comprador R$ 42.500,00, que são 85% do valor total pago, retendo 15% a título de multa.

No entendimento das construtoras, seriam devolvidos R$ 20.000,00; de acordo com o direito dos consumidores, seriam devolvidos R$ 42.500,00. São R$ 22.500,00 de diferença.

Não existe uma regra geral para o percentual da multa. Ela pode variar de 5% a 25% daquilo que já foi pago pelo consumidor. O percentual exato depende do fato de o imóvel ter sido ou não ocupado pelo consumidor, quais foram os gastos com corretagem, com a comercialização, publicidade e outros. Varia caso a caso.

Dessa forma, o consumidor que se sentir prejudicado deve procurar o Judiciário para fazer valer seu direito. Afinal, como visto nos exemplos acima, o valor da multa que é cobrado pelas construtoras é abusivo e ilegal.

Fale com um advogado especialista

Digite seu nome
Digite um e-mail válido
Digite seu telefone
Escolha uma opção
Caso queira fazer uma observação, digite aqui
Entrada Inválida

LEITE, MACHADO, MELO & VIANA - Sociedade de Advogados

Avenida Álvares Cabral, 1366 - 7º andar - Bairro Lourdes
Belo Horizonte - Minas Gerais
Cep: 30170-001
Telefone: (31) 3291-8641

 

2019 | Todos os Direitos Reservados
By Advosite

 

Search