A rescisão antecipada da locação residencial pelo locatário

Maio/2016

A Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações) possui uma grande preocupação em evitar que o contrato de locação, durante o prazo inicial estipulado, seja rescindido.

Durante o prazo de locação, o locador somente poderá retomar o imóvel residencial para a realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público. Mas não basta a determinação dos reparos: a retomada do imóvel ocorrerá apenas se eles não puderem ser realizados com a permanência do locatário no imóvel.

O locatário também é forçado a cumprir o prazo estipulado do contrato de locação residencial. Via de regra, caso devolva o imóvel antes do término do contrato, ele será compelido a pagar uma multa proporcional ao período que falta de contrato.

Quando da devolução antecipada do imóvel pelo locatário, é comum que os locadores e as imobiliárias exijam o pagamento integral da multa, sem considerar quanto do contrato já foi cumprido e quanto ainda haveria de ser cumprido. Trata-se de prática ilegal. A Lei de Locações é clara em determinar que a multa será proporcional ao que já foi cumprido do contrato. Em outras palavras, a multa estipulada no contrato será aplicada integralmente apenas se o locatário rescindir o contrato logo no início. Na medida em que permanece no imóvel e vai cumprindo o prazo contratual, a multa deverá sofrer um abatimento proporcional.

Embora se exija do locatário, como regra, o pagamento de multa pela rescisão antecipada, existe uma exceção: quando o locatário devolver o imóvel residencial porque foi transferido de cidade pelo seu empregador (privado ou público), ele fica dispensado do pagamento da multa, independentemente do que esteja estipulado no contrato. Tal regra, muitas vezes esquecida, consta do art. 4º, § único, da Lei de Locações.

Sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que “O artigo 4º da Lei nº 8.245/91, afirmando que o locador não poderá reaver o imóvel alugado, disciplina as hipóteses em que o locatário poderá devolvê-lo antes do término do prazo estipulado para a duração do contrato. A primeira hipótese, assim, descrita no caput, e que é a regra, permite a devolução, a qualquer tempo, desde que adimplido o pagamento de multa. Já a hipótese prevista no parágrafo único do dispositivo, é inegável, porque reveladora do caráter excepcional atribuído pelo legislador, sufraga a única possibilidade legal de o locatário vir a ser dispensado do pagamento da multa” (REsp nº 77457).

Para que o locatário utilize esse benefício, não é necessário que a locação tenha sido firmada por seu empregador (art. 55 da Lei de Locações); o benefício se aplica a qualquer locação residencial.

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